- Что такое безвозмездное пользование помещением
- Пользование безвозмездное, не считая налогов
- Договор безвозмездной аренды нежилого помещения при УСН
- Договор безвозмездного пользования нежилым помещением
- Налогообложение у ссудополучателя
- Доходы и расходы
- НДС
- Договор безвозмездной аренды нежилого помещения
- Приложения к договору безвозмездного пользования
- Возможность безвозмездного пользования жилым помещением, его аренда
- Налогообложение безвозмездной ссуды
- Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования
Что такое безвозмездное пользование помещением
Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс нашей страны, не содержит такого правового понятия, как безвозмездная передача жилого или нежилого имущества. Под такими действиями подразумевается получение ссуды.
Ссуда, это передача любого объекта недвижимости, несмотря на его принадлежность к жилому, или коммерческому фонду, без получения какой-либо материальной выгоды. Сторонами по такой сделке выступают ссудодатель, то есть гражданин, или юридическое лицо, у которого есть объект недвижимости, а также ссудополучатель, человек, либо предприятие, организация, которые берут данное помещение в аренду или найм.
Главным условием такой передачи, является возвращения объекта ссуды в том состоянии, которое было до начала подписания договора, либо в улучшенном, а также оплата всех обязательных платежей (коммунальные и другие услуги) за период, на протяжении которого недвижимостью будут пользоваться.
Безвозмездная аренда нежилого помещения и налогообложение таких сделок регулируется Налоговым кодексом нашего государства, но об этом будет рассказано ниже.
Читайте также: Для чего нужны забалансовые счета бухгалтерского учета — краткая характеристика
Данные правоотношения могут возникать между физическими и юридическими лицами в равной степени, без законодательных ограничений.
Существуют следующие формы таких сделок.
- Между гражданами (к этой категории относятся и лица без гражданства, которые владеют недвижимостью). Обычно предметом такого соглашения выступают жилые помещения. Заключается между ними договор найма. Налогообложение идет по ставкам, установленным для такой категории (налог на доходы).
- Между гражданами индивидуальными предпринимателями (которые выступают как субъекты хозяйственной деятельности), а также юридическими лицами. В основном арендуется коммерческая недвижимость, в некоторых случаях жилая. Сделка оформляется договором аренды, и соответственно включается налогообложение.
- Между различными юридическими лицами, куда можно отнести и индивидуальных предпринимателей. Сделка оформляется соглашением об аренде недвижимости.
Основным моментом при заключении сделок аренды, является то, что владелец имущества не получает от этого никакой прибыли или премиальных. Если соглашение оформлено по безвозмездному пользованию, и в нем прописано наличие арендных платежей, налоговая инспекция может за это наложить штрафные санкции и пеню.
Пользование безвозмездное, не считая налогов
Составляем договор ссуды
Cначала определим, какой вид договора нужно составить при получении имущества в безвозмездное пользование. Несмотря на то что «пользование» по смыслу близко к «аренде», в данном случае оформление договора аренды было бы неверным. Дело в том, что аренда — это предоставление имущества за плату (ст. 606 ГК), а в нашей ситуации никакой оплаты не предполагается. Для передачи имущества в безвозмездное пользование Гражданский кодекс предусматривает договор ссуды (п. 1 ст. 689 ГК). Согласно этому договору, получатель обязан вернуть ссудодателю ту же самую вещь. Обычно в период пользования на него возлагается обязанность осуществления капитального и текущего ремонта (ст. 695 ГК). Как и при аренде имущества, в случае если в соглашении не указано время пользования, договор считают заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК). Есть и ограничения в применении данного вида договора. Так, коммерческая организация не вправе передавать в безвозмездное пользование имущество своим учредителям и руководителю (п. 2 ст. 690 ГК).
Доход — как от аренды
В соответствии с пунктом 8 статьи 250 Налогового кодекса, безвозмездно полученное имущество включается в состав внереализационных доходов. Но в нашей ситуации имущество не «полученное», а «переданное в пользование». Тем не менее в информационном письме Президиума ВАС от 22 декабря 2005 г. № 98 содержится утверждение, что, пользуясь бесплатно чужими вещами, предприятие получает имущественное право, таким образом возникает внереализационный доход. Такой же вывод содержится в письме Минфина от 4 апреля 2007 г. № 03-03-06/4/37 (c полной версией документа можно ознакомиться в справочной правовой системе КонсультантПлюс. — Прим. ред.).
Чиновники указали, что доходы, образовавшиеся в связи с использованием имущества, полученного по договорам безвозмездного пользования, следует учитывать при расчете налога на прибыль. Расходы, связанные с содержанием такого имущества, также можно включить в состав затрат в целях налогообложения прибыли. Для этого необходимо соблюдение следующих условий: деятельность организации по использованию данного имущества должна быть направлена на получение доходов; расходы должны соответствовать критериям, установленным статьей 252 Налогового кодекса.
Что же в данном случае считать доходом и как его оценивать? Выгоду следует определять исходя из рыночных цен (с учетом положений статьи 40 НК) на аренду идентичного имущества. Такое утверждение содержится в письме Минфина от 19 апреля 2006 г. № 03-03-04/1/359 (с текстом письма можно ознакомиться в справочной правовой системе КонсультантПлюс. — Прим. ред.).
В другом разъяснении (письмо от 11 декабря 2006 г. № 03-11-04/2/260) финансисты не были столь категоричны. Они разрешили налогоплательщикам самостоятельно определять порядок оценки доходов, связанных с безвозмездным получением имущественных прав, напомнив, что алгоритм расчета данных доходов Налоговым кодексом не установлен. Также чиновники указали, что оценка дохода по аналогии с порядком определения рыночных цен на товары, работы, услуги является правом, а не обязанностью организации.
В любом случае информация о рыночных ценах должна быть подтверждена ссудополучателем документально или путем проведения независимой оценки (письмо Минфина от 25 июля 2006 г. № 03-11-05/187). Заметим, что доказать идентичность имущества весьма сложно. Для этого налоговые органы обязаны исследовать, какая цена сложилась при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных услуг в сопоставимых экономических условиях за арендное пользование имуществом (постановление ФАС Московского округа от 23 марта 2007 г. № КГ-А40/864-07). Также должно быть проведено сравнение сходных характеристик и схожих компонентов, которые позволяют выполнять арендуемым помещениям одни и те же функции (постановление Арбитражного суда Московской области от 23 января 2007 г. № А41-К2-16516/06).
Теперь рассмотрим ситуацию, в которой имущество получено организацией по договору безвозмездного пользования от учредителя. В соответствии с подпунктом 11 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса, при определении налоговой базы не учитывают доходы в виде имущества, полученного организацией безвозмездно от учредителя, который владеет более чем 50 процентами уставного капитала. Однако в данном пункте речь идет о безвозмездно полученном имуществе, а не взятом в безвозмездное пользование. Так что в последнем случае сэкономить на налоге на прибыль не удастся. Данный вывод подтвердил и Минфин в письме от 26 марта 2007 г. № 03-11-04/3/88.
внимание
Отдельные нормы Гражданского кодекса, регулирующие правоотношения аренды, применимы и к передаче имущества в безвозмездное пользование. Так, объектом и в том и в другом случае могут быть только индивидуально определенные и непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Это, например, здания, оборудование, транспортные средства (п. 1 ст. 607 ГК). Не могут быть переданы в безвозмездное пользование вещи, определенные родовыми признаками, такие как кирпич, песок, цемент. Также общими являются положения, касающиеся срока договора (п. 2 ст. 610 ГК), его условий (п. 1, 3 ст. 615, п. 1, 3 ст. 623 ГК).
«Временные подарки» не амортизируют
Основные средства, переданные и полученные по договорам безвозмездного пользования, из состава амортизируемого имущества временно исключают (п. 3 ст. 256 НК). С этим фактом согласны и московские чиновники (письмо УФНС по г. Москве от 20 мая 2005 г. № 20-12/37769). Начисление амортизации прекращают с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошла передача. При возврате имущества амортизировать начинают с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат основных средств налогоплательщику (п. 2 ст. 322 НК РФ).
Минфин в письме от 16 января 2007 г. № 03-03-06/2/1 указал, что в налоговом учете после возврата амортизируемого имущества срок его полезного использования на период безвозмездной временной эксплуатации не продлевается. Ранее аналогичную позицию озвучили московские чиновники в письме УМНС по г. Москве от 1 марта 2004 г. № 26-12/12876.
Безвозмездное пользование в специальном режиме
Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, определяют доходы в соответствии со статьями 249 и 250 Налогового кодекса (п. 1 ст. 346.15 НК). Исходя из этого, на основании пункта 8 статьи 250 Налогового кодекса, у упрощенцев при получении имущества в безвозмездное пользование возникает внереализационный доход (письмо Минфина от 25 июля 2006 г. № 03-11-05/187).
Примечательно, что ранее налоговики имели другую точку зрения по данному вопросу. Минфин в письмах от 19 октября 2006 г. № 03-11-04/2/213 и от 30 ноября 2006 г. № 03-11-04/2/251 утверждал, что статьями 249 и 250 Налогового кодекса не предусмотрено определение доходов при получении имущества по договорам безвозмездного пользования. И в этом случае объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, не возникает. Тем не менее мы бы не советовали вам ориентироваться на данные письма — все же они противоречат законодательству. Тем более что московские чиновники однозначно высказались за включение в состав внереализационных доходов, учитываемых при исчислении единого налога, дохода в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом (письмо УФНС по г. Москве от 17 апреля 2006 г. № 18-11/3/[email protected]). Кстати, расходы, связанные с использованием указанного имущества, вы можете смело учесть в налогооблагаемой базе, так как тут разногласий у чиновников нет.
Читайте также: Бухгалтерский и налоговый учет лизинговых операций
Теперь рассмотрим вопрос о возникновении дохода по договору безвозмездного пользования имуществом у организаций, осуществляющих предпринимательскую деятельность, только облагаемую единым налогом на вмененный доход. Минфин в письме от 23 марта 2007 г. № 03-11-04/3/83 отметил, что в данном случае производить налогообложение экономической выгоды не надо. Ведь, согласно пункту 8 статьи 250 Налогового кодекса, выгода от безвозмездного пользования признается внереализационным доходом. А фирмы, использующие вмененку, никакого отношения к расходам по налогу на прибыль не имеют.
М. Косульникова, главный бухгалтер
Договор безвозмездной аренды нежилого помещения при УСН
Многие юридические субъекты хозяйственной деятельности, куда можно отнести различные ООО, а также другие предприятия, выбирают себе упрощенную систему налогообложения (УСН). Она предусматривает фиксированную уплату 15% суммы от своих доходов (налог), а также другие обязательные платежи в различные фонды (например, за своих работников).
Такие субъекты хозяйственной деятельности могут безвозмездно арендовать недвижимое имущество, как у простых граждан, так и у юридических лиц, а также ИП.
Безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица, и у участников хозяйственной деятельности, подвергается налогообложению, согласно Налогового кодекса, а также иных разъяснительных нормативно-правовых актов (разъяснение Высшего Административного Суда, писем налоговых инспекций).
Для расчета необходимой денежной суммы, из которой будут платиться налоги, выступает следующая информация. Берется общая характеристика помещения, а затем статистические или рыночные данные, исходя из которых, можно узнать, сколько платится арендная плата за аналогичные объекты, субъектами хозяйственной деятельности по региону, или в конкретном населенном пункте. Это необходимо для тех предприятий, которые производят товары или предоставляют услуги. Исходя из данной информации, ежемесячная ориентировочная сумма аренды, закладывается в стоимость продукции, затем подсчитывается доход от реализации, и идет уплата УСН. Такой алгоритм расчета применяется для всех субъектов хозяйственной деятельности, которые выступают ссудополучателями. Если такого не будет делаться, тогда это сделает налоговая инспекция, и тогда помимо налога, придется заплатить не только пеню, но и штрафные санкции.
Те граждане, которым принадлежат помещения, за сдачу в безвозмездное пользование своего имущества никаких налогов не платят. Исключением является налог, который платится за наличие в собственности самого объекта недвижимости.
Важно понимать, что в юридической практике нет такого договора, как безвозмездная аренда нежилого помещения. Для оформления таких правоотношений заключается соглашение о предоставлении ссуды, в виде конкретного объекта недвижимости, в котором указываются его индивидуальные признаки.
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением
В юридической практике встречаются ситуации, когда между субъектом, который занимается предпринимательской деятельностью (ИП, ООО и другие юридические предприятия) заключаются договора безвозмездного пользования нежилым помещением.
Сразу нужно отметить, что на процесс формирования базы налогообложения, данные соглашения никаким образом не влияют, поэтому она формируется по основаниям, которые были указаны выше.
Обычно такими сделками пользуются разные юридические лица, у которых есть одинаковые учредители. Это нужно для того, чтобы уменьшить производственные и иные затраты для производства продукции или услуг. Налоговые органы относятся к таким соглашениям с особым вниманием, и работники бухгалтерских служб таких субъектов предпринимательства, обязаны внимательно относится к процессу формирования базы, с которой будут платиться отчисления в виде налогов.
Важно знать, что такая безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами, характерна тем, что ссудодатели хоть и не платят никаких сборов за предоставление безвозмездной ссуды, но подлежат обязательной уплате сбора за недвижимое имущество, которое, хоть и сдано в безвозмездное пользование, но находится у них на балансе.
Налогообложение у ссудополучателя
Доходы и расходы
Безвозмездное пользование имуществом согласно п. 8 ст. 250 НК РФ влечет экономическую выгоду, облагаемую налогом на прибыль. Для целей налогообложения такая выгода определяется исходя из арендных ставок на аналогичное имущество (п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98)).
Одновременно с обязанностью по уплате налога ссудополучатель получает право учитывать в расходах суммы, истраченные на содержание полученного имущества, включая затраты на его ремонт, страхование и т.п., если, конечно, полученное имущество используется при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252, ст. 253, п. 1 и 2 ст. 346.16 НК РФ, письма Минфина России от 04.04.2007 № 03-03-06/4/37 и от 11.01.2005 № 03-03-02-04/1/1). Дополнительно в этой части нужно обратить внимание на текст договора ссуды. Дело в том, что ст. 695 ГК РФ, возлагая на ссудополучателя обязанности по поддержанию полученной вещи в исправном состоянии (включая осуществление текущего и капитального ремонта), а также все расходы на ее содержание допускает установление иного порядка распределения этих расходов непосредственно в договоре. Так что прежде чем проводить ремонт или включать в расходы затраты на страховку, нужно убедиться, что договором соответствующие обязанности не переложены на ссудодателя.
Читайте также: Нормативная база учета материально-производственных запасов
Отдельно нужно отметить, что права начислять амортизацию по полученным во временное пользование объектам основных средств у ссудополучателя не появляется. Связано это с тем, что имущество в его собственность не переходит, а специальной оговорки, позволяющей начислять амортизацию, не являясь собственником, для данной ситуации НК РФ также не делает. А вот неотделимые улучшения объекта ссуды, которые проведены с согласия ссудодателя и не возмещаются последним, признаются капитальными вложениями в объекты основных средств и подлежат амортизации при общем режиме налогообложения (п. 1 ст. 256 НК РФ) и включению в расходы при УСН в том же порядке, что и расходы на основные средства (подп. 1 п. 1, п. 3 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). О возможности учета таких затрат при УСН говорится и в письме Минфина России от 02.04.2008 № 03-11-04/3/168. Там со ссылкой на п. 1 ст. 256 НК РФ подтверждается право упрощенца учесть в составе расходов на основные средства затраты на капвложения в форме неотделимых улучшений в объект аренды. А поскольку в том же самом п. 1 ст. 256 НК РФ говорится и о капвложениях в форме неотделимых улучшений в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств, то выводы, сделанные специалистами Минфина России, вполне можно распространить и на них.
При этом не имеет значения, на какой срок объект основных средств получен в пользование. Но надо учитывать, что на общей системе налогообложения амортизация начисляется только в период действия договора (п. 1 ст. 258 НК РФ). А при УСН придется пересчитать расходы исходя из амортизации, если имущество вместе с улучшениями придется возвратить ссудодателю до истечения сроков, установленных последним абзацем п. 3 ст. 346.16 НК РФ (три года и 10 лет для объектов со сроком полезного использования более 15 лет).
Что же касается неотделимых улучшений, проведенных без согласия ссудодателя, то затраты на них не учитываются ни при общем режиме, ни при УСН на основании п. 16 ст. 270 НК РФ. Ведь по своей сути такие улучшения представляют собой результат работ, выполненных ссудополучателем (или по его заказу третьими лицами). А по окончании ссуды этот результат работ будет безвозмездно передан ссудополучателю, что и подводит соответствующие затраты под действие п. 16 ст. 270 НК РФ.
НДС
В отличие от ссудодателя ссудополучатель от проблем, связанных с НДС, освобожден. Получение имущества во временное и бесплатное пользование на его налоговые обязательства по НДС никак не влияет. В том числе и в случае, когда ссудодатель решит перестраховаться и начислит НДС как при реализации услуги. Ведь налог этот ссудополучателю к уплате не предъявляется в связи с отсутствием цены услуги (п. 1 ст. 168 НК РФ). А значит, с судополучатель не сможет принять этот налог к вычету, даже если получит от ссудодателя соответствующий счет-фактуру, так как в п. 2 ст. 171 НК РФ прямо сказано, что к вычету принимаются именно предъявленные суммы НДС. Равно как ссудополучатель на УСН не сможет включить такой налог в состав расходов, поскольку не оплачивал услугу (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Договор безвозмездной аренды нежилого помещения
Такое соглашение должно включать в себя несколько важных моментов. По общим правилам договоров, основным в них является предмет, цена, а также срок действия. Исходя из этого, данный договор должен содержать в себе следующие обязательные реквизиты:
- предмет, то есть индивидуальные признаки самого помещения (место расположения, квадратура, технические особенности), так как именно из данной позиции, впоследствии и будет происходить расчет налогов, для их уплаты, кроме этого, в случае спора с налоговой, договор можно будет предоставить в суде, или высших органах, как мотивированное обоснование правомерности действий;
- цена, в данном случае идет речь о безвозмездной ссуде, поэтому должно быть указано, что плата за пользованием недвижимого имущества не берется;
- срок, его стороны устанавливают по своему усмотрению, но если он будет превышать один год, значит, на такое соглашение распространяются требования, выставляемые к аренде, то есть договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре;
- последнее, это обязанность ссудополучателя производить оплату коммунальных и других расходов, на содержание помещения, а также вернуть его в первозданном виде, или улучшенном.
Исходя из таких требований, можно прийти к выводу, что налог за безвозмездную аренду объекта недвижимости будет формироваться исходя из договора, в котором будут четко прописаны индивидуальные и технические особенности объекта.
Важно знать, что данная сделка, по своей правовой природе включает в себя не только ссуду, но и некоторые положения договора аренды.
Приложения к договору безвозмездного пользования
Если речь идет о передаче недвижимости или отдельных помещений, могут понадобиться:
- графическая схема (экспликация), ведь арендатор должен знать, какой частью недвижимости он имеет полное право пользоваться;
- копии технического и кадастрового паспорта, а также других правоустанавливающих документов.
Если предоставляется согласие от супруга ссудодателя, то прикладывается и оно.
Если от лица какой-либо из сторон договор подписывает представитель, то нужна копия соответствующей доверенности.
Возможность безвозмездного пользования жилым помещением, его аренда
Безвозмездная аренда помещения физического лица бывает двух видов:
- когда по такой сделке передается жилое помещение другому физическому лицу;
- при передаче нежилой недвижимости ИП или субъекту предпринимательской деятельности.
В первом случае, на договорные отношения распространяются правовые требования безвозмездной ссуды, и соглашения найма. То есть владелец недвижимости передает ее в безвозмездное пользование квартирантам, при этом не получает никакой платы. Найм отличается от аренды именно тем, что заключается только между гражданами, для проживания в квартире или доме.
Если гражданин сдает свою квартиру или дом юридическому лицу либо ИП, где будут жить его сотрудники, то это уже безвозмездная аренда. То есть тут возникают другие правовые отношения.
Исходя из них, и будет происходить налогообложение участников таких сделок.
Важно помнить, что физическое лицо, по Закону, может также быть владельцем нежилого помещения (коммерческого). Жилая недвижимость имеет особый правовой статус, поскольку может быть использована только для проживания в ней людей.
Налогообложение безвозмездной ссуды
Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.
Индивидуальные предприниматели, имеют двоякое положение. С одной стороны они субъекты хозяйственной деятельности, с другой простые физические лица, поэтому свою недвижимость могут проводить по разным позициям. Если они получили безвозмездную ссуду как ИП, то база налогообложения формируется исходя из принципов, которые были указаны выше. Если дали в бесплатную аренду или найм – ничего не платят (только сборы за наличие недвижимости, например за землю).
Все юридические лица подпадают под налоги, и делятся на две категории.
- Первая, это ссудодатели. Они платят обязательные сборы только те, которые предусмотрены законодательством, а именно налоги за недвижимость (амортизация, и другие). За предоставленную ссуду никаких обязательных отчислений нет.
- Вторая категория, это субъекты хозяйственной деятельности, которые являются безвозмездными ссудополучателями. Они платят налоги по той системе, на которой находятся. База налогообложения будет формироваться по принципам, о которых было рассказано ранее, то есть исходя из среднего показателя стоимости аренды на аналогичный объект недвижимости по региону, или населенному пункту.
При безвозмездной передачи любого объекта коммерческой (нежилой) недвижимости, которая используется в хозяйственной деятельности, нужно платить налоги. От них освобождаются только ссудодатели (физические и юридические лица) которым принадлежит такое имущество, и они сдают его в аренду безвозмездно.
Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования
От аренды без срока можно отказаться в любой момент. Уведомление об отказе направляется за месяц, если договором не предусмотрен другой срок. Ссудополучатель может отказаться даже от срочной аренды, если в договоре не написано обратное (ст. 699 ГК РФ).
Ссудодатель может забрать имущество, если ссудополучатель плохо с ним обращается и использует не в соответствии с условиями договора.
Ссудополучатель может вернуть имущество, если появились обстоятельства, о которых ссудодатель умолчал (ст. 698 ГК РФ).