Определение арендатором срока полезного использования неотделимых улучшений

В современном обществе арендные отношения до сих пор имеют широкое распространение. Это касается не только компаний, но и частных лиц. Предприятия часто осуществляют свою деятельность на арендованных площадях. В процессе работы проводятся улучшения пространства в соответствии с потребностями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону. Это быстро и бесплатно!

Общие сведения о неотделимых улучшениях

К группе неотделимых улучшений относят изменения в качестве, из-за которых объект становится ценнее. На что направлены такие виды улучшений?

  • Наличие более широкого спектра по функциональным возможностям.
  • Лучше технические свойства и параметры.
  • Усовершенствование.

После выполнения ремонта никаких новых качеств объекты в этом случае не приобретают. И технические характеристики не претерпевают сильных улучшений. Потому ремонт и не относится к неотделимым улучшениям.

Такими улучшениями считают:

  • Техническое оснащение.
  • Модернизацию.
  • Реконструкцию.
  • Достройку.
  • Дооборудование.

Как выселить человека из квартиры? Какие основания для этого нужны читайте в материале по ссылке.

Читайте также:  Безвозмездная передача товара: бухгалтерский и налоговый учет

Неотделимыми изменениями считаются такие виды улучшений, которые потом нельзя будет демонтировать, либо изъять без серьёзного разрушения объекта.

Правила учёта улучшений у арендаторов

В данном случае главное требование – наличие согласия в письменной форме от арендодателя. Такое согласие оформляют в виде отдельного документа, либо как дополнительное соглашение.

Среди наиболее благоприятных ситуаций – согласие со стороны собственника не только на сам ремонт, но и на компенсацию средств, хотя бы частичную.

Тогда именно у собственника возникают обязанности по начислению амортизации. По окончании арендного срока объект недвижимости возвращают собственниками, в том числе – проведённые улучшения. Как быть с учётом налогов?

Как оформить дачу в собственность? Порядок действий смотрите в этой статье.

Этот момент важен, даже учитывая то, что изначально собственником неотделимых улучшений служит арендодатель.

Налоговые органы в этом случае требуют совершения нескольких действий:

  1. Начислить НДС со стоимости улучшений согласно рыночному показателю.
  2. Включение компенсационных сумм в состав реализационной выручки. Это делается на тот же день, когда подписывается акт, подтверждающий приём работы.

Неотделимые улучшения арендованного имущества.

Если расходы не компенсируются, стоит ли дальше арендовать имущество?

Тогда арендатор зачисляет неотделимые улучшения на собственный баланс. Амортизационные процессы не останавливаются всё время, пока действует арендное соглашение. Отдельно занимаются установлением срока полезного использования, на основании специально введённого классификатора.

Амортизируемые капитальные вложения не предполагают применения специальной премии. Но в суде такое положение может быть оспорено.

Входит ли балкон в общую площадь квартиры? В каком случае это нужно учитывать вы узнаете по ссылке.

Можно продлить договор аренды:

  • Перезаключив договор по новой.
  • Продлевая срок действия первоначального документа. Решают это составлением допсоглашения, после чего арендатор продолжает эксплуатацию имущества.

Во втором случае начисление амортизации продолжается по обычной схеме. Иначе такие начисления перестают рассчитываться, когда своё действие прекращает первый договор. Даже если не был составлен акт о непосредственной передаче самих неотделимых улучшений.

Читайте также:  Новое ПБУ 11/2008. Расскажите о зарплате директора в бухгалтерской отчетности

При аренде недвижимости договора со сроком в 12 месяцев и более требуют обязательной госрегистрации. Это необходимо, даже если соглашение заключено на 11 месяцев, а потом его продляют.

Иначе невозможно признать расходы, связанные с этим договором. Но в суде можно доказать, что регистрация для продлённых документов не нужна.

Как быть с потерями в остаточной стоимости?

Типичный пример – окончание арендного срока при наличии улучшений, не до конца прошедших амортизацию. Тогда остаточная стоимость улучшений не может быть учтена в расходах, связанных с налогом на прибыль.

Есть несколько вариантов действий при расторжении договора.

  1. Демонтаж улучшений. Но даже в таких ситуациях не стоит ждать появления на счету стоимости остатков.
  2. Когда улучшения дают собственнику на безвозмездной основе. При этом составляется акт приёма и передачи. Стоимость ценностей, переданных на безвозмездной основе, в расходах тогда учёту не подлежит.

От чего может защитить страхование дачи? Порядок страхования и условия смотрите здесь.

Имущество, подлежащее выкупу

При окончании срока действия арендного договора имущество часто выкупается арендаторами. Продолжаются ли амортизационные процессы для неотделимых улучшений в этом случае? Одно время ответ у чиновников на этот вопрос был только отрицательным.

Но в 2012 году вывод в таких ситуациях поменялся, в лучшую сторону. Но решение вопроса предполагает соединение недоамортизованных сумм с первоначальной стоимостью объекта, для которого оформляется выкуп.

Работы в арендованном помещении.

Налогообложение и учёт улучшений имущества

Начиная с 2006 года улучшения, которые физически невозможно отделить от имущества, полученного в аренду, произведенные при наличии акцепта арендодателя и некомпенсированные им, могут быть учтены при составлении налоговой отчётности как амортизируемое имущество арендатором. До этого момента налоговое законодательство достаточно туманно рассматривало вопрос расчёта улучшений арендованного имущества при налогообложении арендатора и арендодателя. Если капитальные вложения в модернизацию имущества компенсируются арендодателем, они амортизируются им же. Если затраты на улучшение не компенсированы арендодателем, затраты на такую модернизацию могут быть учтены при составлении отчётов арендатором как собственное имущество (в виде затрат). Здесь определяющим фактором будет то же получение акцепта от арендодателя на осуществление таких улучшений. Указанные затраты могут учитываться арендатором в налоговом отчёте только в случае наличия такого согласия. Кроме того, ст.ст. 256, 258 НК РФ предоставляют арендатору право учитывать неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль. Если арендодатель предоставил своё согласия на осуществление тех или иных улучшений, однако возмещать их стоимость отказался, арендатор в праве в период действия договора аренды амортизировать эти затраты на капитальные вложения. Нормы амортизации в таком случае устанавливаются правительством РФ. Таким образом, при расчёте налога на прибыль арендатор может полностью списать расходы на улучшение путём амортизации. Однако такой способ списания затрат на улучшения имеет свой недостаток. Так, как уже отмечалось ранее, они могут быть списаны только пока договор аренды сохраняет своё действие. Однако возможна ситуация, при которой имущество, улучшенное нанимателем, может использоваться намного дольше, чем договор аренды будет сохранять свою силу. В таком случае, по сути, те затраты, которые понесены не в пределах рамок срока действия договора, не могут быть списаны путём амортизации.

На практике в большинстве случаев у арендатора отсутствует возможность полного списания расходов на улучшение путём амортизации. Амортизация происходит с 1-го числа месяца, который следует за внесением улучшений, и проводится до конца срока действия договора аренды, как уже отмечалось ранее. Убыток, понесённый арендатором в связи с проведением модернизации и невозможность полной амортизации этих затрат не может быть учтён при составлении налогового отчёта. То есть этот убыток можно классифицировать как чистый. В такой ситуации на практике специалисты советуют арендатору договориться с арендодателем о пролонгации действия договора.

Таким образом, продлив срок действия договора, наниматель получает возможность минимизации убытков в связи с невозмещением стоимости неотделимых улучшений контрагентом по договору.

Кроме того, если затраты на улучшения не возмещены нанимателю, он передаёт такие улучшения контрагенту, по сути, безвозмездно. Арендодатель, в свою очередь приобретает право собственности на них. Согласно с положениями ст.146 НК РФ переход права собственности на имущество в безвозмездном режиме признаётся его реализацией. То есть арендатор вынужден будет начислить НДС и переслать контрагенту счёт-фактуру на начисленную сумму. Стоимость имущества рассчитывается в соответствии со средними рыночными ценами. Что касается бухгалтерского учёта и налоговой отчётности арендодателя, то в его случае полученные на безвозмездной основе неотделимые улучшения отображаются в составе внереализационных доходов. Совсем другая ситуация складывается, если арендодатель согласен на компенсацию затрат на улучшение. В этой ситуации после проведения улучшений стоимость арендованного имущества возрастает. Поэтому, начиная с месяца, который следует за месяцем завершения улучшений, арендодатель должен начислять амортизацию в повышенном размере. Что касается налога на имущество, то он подлежит оплате арендодателем касательно улучшенного имущества в случае, он принял указанные улучшения на баланс в качестве основных средств. В состав основных средств могут входить капитальные вложения, которые были проведены касательно объектов основных средств, переданных в аренду. Однако проведённые арендатором капитальные вложения в арендованные объекты недвижимости, осуществленные до момента введения указанной недвижимости в эксплуатацию, не засчитываются в состав основных средств и не облагаются налогом на имущество. Достаточно часто арендаторы и арендодатели стараются уклониться от уплаты налогов в связи с наличием улучшения арендованного имущества, не отображая такие улучшения в своей отчётности. Однако здесь необходимо помнить, что уклонение от налогообложения несёт крайне негативные последствия, прямо предусмотренные законом. Общие практические рекомендации Как уже отмечалось выше, заключение договора аренды требует особенного внимания, если оно осуществляется субъектами хозяйственной деятельности. Связано это с более сложным процессом налогообложения арендованного имущества и улучшений, вносимых в него. Для физических лиц система налогообложения более проста. В целом, формируя рекомендации для арендатора касательно необходимости осуществления улучшений, можно сформировать несколько общих рекомендаций:

  • первое, что необходимо сделать, получить согласие арендодателя на улучшения (лучше, если оно будет в письменной форме);
  • при заключении договора предусмотреть порядок осуществления улучшений, получения согласия на них и возмещения затрат в соответствии с интересами сторон;
  • сохранять чеки за приобретаемые материалы, необходимые для улучшений (это упростит налоговый учёт и поможет подтвердить реальную стоимость работ);
  • детально ознакомиться с положениями Налогового кодекса РФ об учёте налогов касательно улучшенного арендованного имущества.

Придерживаясь всех указанных рекомендаций, арендатор сможет не только не дать нарушить свои права, но и защитить их, как и права контрагента по договору.

Как проводится учёт у арендодателя, если арендатор решил улучшить имущество?

Расходы по этому вопросу отражаются в документах по тем же правилам, что и затраты, связанные с реконструкцией и достройкой, модернизацией объектов.

Такие улучшения имеют стоимость, которая может увеличивать первоначальную цену объекта. Тогда их списывают в дебет счёта 01. Учёт на этом счёте может проходить обособленно. В этом случае надо открывать отдельную инвентаризационную карточку.

При наличии компенсации прописывать траты надо с дебетом счёта 08 и кредитом счёта 60(76). Обязательно указание размера, в котором проводилась компенсация. Если же компенсация отсутствует, то применяют общий порядок.

Читайте также:  Пересортица: причины возникновения, методы обнаружения, способы предупреждения и устранения.

Где выдают свидетельство о праве собственности на квартиру? Куда обращаться для получения читайте по ссылке.

Такие улучшения не учитываются в расчёте налога на прибыль. Арендодатель получает данные улучшения безвозмездно. Потому он и не вправе принять к вычету сумму НДС.

Как быть с бухгалтерским учётом?

Отдельными инвентарными объектами будут считаться неотделимые улучшения, являющиеся собственностью арендатора. Для введения их в эксплуатацию руководитель предприятия издаёт отдельный приказ.

Используя в качестве дополнения акт приёма-передачи ОС-1. И инвентарную карточку ОС6. Важное требование – соответствие между улучшениями и критериям основных средств.

  1. Дебет 001. Основное арендованное средство отражается на балансе.
  2. Счёт 08 используется для сбора первоначальной стоимости. Показатель имеет вид произведённых затрат, суммы по факту.
  3. Тогда будет дебет 08. А кредит имеет цифры 69, 70, 10, 76, 60, 23.
  4. После этого переходят к вводу в эксплуатацию. И ставят дебет 01- кредит 08.

Полезное использование определяется в зависимости от оснований общего характера. Либо оно будет примерно таким же, как и срок аренды объекта.

Имущество вместе с улучшениями переходит обратно арендодателям, когда срок действия основного соглашения заканчивается. Самим арендаторам рекомендуется относить стоимость остатков к прочим расходам.

Отдельным объектом учёта могут становиться улучшения, для которых не провели компенсацию. Этот вопрос можно решить и, увеличивая первоначальную стоимость объектов.

Как восстановить документы на квартиру в случае порчи, утери или кражи? Пошаговая инструкция в данной публикации.

Тогда проводки выглядят так.

  1. Когда имущество возвращают арендодателю, ставят Кредит 01.
  2. Выбытие ОС идёт по Дебету 01. Кредит 01 применяют, списывая первоначальные улучшения.
  3. При списании начальной амортизации ставят Дебет 02 – Кредит 01.
  4. Стоимость остатков от улучшений списывается так– Дебет 91-2, Кредит 01.
  5. Если для рыночной стоимости начисляют НДС – Дебет 91 – Кредит 68.

Схема учёта.

Какие риски связаны с НДС?

Они вытекают из части положения в статье 256 Налогового Кодекса. Если при начислении налога не принять к расчёту затраты на неотделимое улучшение, то будет весьма проблематично доказать, что средства должны быть признаны объектами НДС. Контрольные органы внимательно следят за тем, как проводятся расчёты в данной сфере.

В налоговом учете списать единовременно нельзя

Расходы произведены арендатором в форме неотделимых улучшений основных средств с согласия арендодателя, а значит, для целей налогового учета это капиталовложение является амортизируемым имуществом (неважно, что стоимость системы менее 100 000 рублей), и его стоимость учитывается через механизм амортизации (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ).

В общем случае амортизация по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из срока полезного использования арендуемого объекта имущества. Однако несмотря на то, что пожарная сигнализация в нашем примере — неотделимый объект, согласно классификации основных средств она является отдельным объектом учета и имеет свой срок службы, отличающийся от срока службы здания. Следовательно, ее амортизация рассчитывается исходя из срока ее полезного использования, определенного в соответствии с классификацией основных средств.

Системы пожарной сигнализации относятся к VI амортизационной группе (срок полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно), код ОКОФ 330.26.30.50 «Устройства охранной или пожарной сигнализации и аналогичная аппаратура».

Дополнительная информация — в статье «Возврат имущества арендатором, документооборот и учет». В частности, полезно знать, что если при возврате арендованного имущества вместе с улучшениями арендодатель не возмещает стоимость этих улучшений, то в учете арендатора их передача рассматривается как безвозмездная.

Получите бесплатный доступ в справочно-правовой сервис и задайте свой вопрос эксперту.

Получить доступ

Выводы

Часто собственники бывают заинтересованы в указании полной стоимости. Например, если необходимо легализовать прибыль перед тем, как собственник отправится в зарубежные страны. В связи с этим повышаются затраты на нотариальные услуги, связанные с объектом и оформлением документов на него.

Получение компенсации за проведение неотделимых улучшений возможно. Но только в случае грамотного регулирования вопроса, ещё в момент проведения переговоров.

Арендатор должен согласовать каждое решение с собственником объекта недвижимости. Особенно, если необходимость в улучшениях возникла уже после того, как был заключен арендный договор. Иначе никаких компенсаций по закону не предусмотрено.

Главное – не забыть, что капитальное обустройство помещения не входит в разряд неотделимых улучшений. Это условие меняется лишь в случае, если сами стороны предусмотрели другие варианты решений в договоре.

О том, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества вы узнаете из этого видео:

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений

По истечении срока аренды имущество, характеристики которого были улучшены,возвращается арендодателю. До этого момента вложения в объект учитываются в качестве основных средств (ОС) с присвоением им инвентарного номера (п. 4, 5 ПБУ 6/01). Ежемесячно до окончания срока аренды начисляется амортизация (п. 17, 19-21 ПБУ 6/01).

Читайте также:  Учет ГСМ по топливным картам в 1С: Бухгалтерии ред. 3.0

Порядок действий и соответствующие проводки при проведении неотделимых улучшений объектов у арендатора выглядят так:

Блок операций с неотделимыми улучшениями Содержание Дебет Кредит Принятие к учету Отражены фактические затраты на преобразование арендованного имущества (т.е. первоначальная стоимость ОС), без НДС 08 60

10

70

и др.

Контрагентом предъявлен НДС 19 60 НДС принят к вычету 68 19 Вложения учтены как собственные ОС в момент завершения 01 08 Ведение учета Начислена амортизация 20

23

26

44

и др.

02 Возврат вместе с арендованным объектом арендодателю Списана начисленная амортизация 02 01 Остаточная стоимость вложений (при ее наличии) списана в качестве прочих расходов 91-2 01 Начислен НДС 91-2 68 Если арендодатель покрывает затраты Начислен прочий доход 76 91-1 Поступление средств 51 76

Пример

Арендатор модернизировал арендованный станок, обратившись к подрядчику. Работы обошлись в 150 000 рублей, включая НДС 20% – 25 000 рублей.

Срок аренды завершится через 20 месяцев. Сумма амортизации за месяц, начисляемой линейным способом, составила:

(150 000 – 25 000) / 20 = 6 250 (рублей)

Приведем учетные операции:

Содержание Сумма, рублей Дебет Кредит Произведена модернизация станка подрядчиком 125 000 08 60 Предъявлен НДС 25 000 19 60 НДС принят к вычету 25 000 68 19 Вложения учтены в качестве собственных ОС 125 000 01 08 Начислена амортизация (в месяц / за оставшийся период аренды) 6 250 / 125 000 20 02 Возврат станка арендодателю Списана начисленная амортизация 125 000 02 01 Начислен НДС 25 000 91-2 68 Если арендодатель покрывает расходы арендатора на модернизацию станка, дополнительно оформляются проводки Начислен прочий доход 150 000 76 91-1 Поступили средства от арендодателя 150 000 51 76

Добавить комментарий

Adblock
detector