Нежилые помещения на балансе юрлиц: как определить амортизационную группу объекта? Нюансы и расчёты

Что такое амортизационные отчисления?

Это ежемесячные переносы стоимости нежилого недвижимого имущества по частям в денежном выражении на особый счет, который так и называется «амортизация». По ст. 259 НК РФ эти отчисления должны делать все организации с учетом балансовой стоимости недвижимости, которая является их собственностью. Есть некоторые здания, к которым данный закон не относится, поскольку они попросту законсервированы.

Любое помещение по мере использования изнашивается и устаревает физически и морально.

Амортизация имеет следующие цели:

• направить перечисленные денежные средства на доработку имеющейся или покупку новой недвижимости по мере необходимости;
• распределять крупные расходы по частям на периоды, по принципу начисления;
• у инвесторов создается впечатление, что нет в компании крупных затрат и убытков, поскольку в конце срока эксплуатации не будет в отчете огромной цифры по списанию объекта, которая покажется убыточной суммой для инвесторов;
• снижается оплата налога на прибыль.

Все это позволяет снизить убытки владельца на обслуживание и последующее списание нежилого объекта.

Читайте также:  Как производить выплаты по больничному листу умершего сотрудника в 1С?

Начисление амортизации зданий в налоговом учете

В налоговом законодательстве предусматриваются два способа расчета амортизации зданий:

1. Линейный – амортизация рассчитывается равномерно и отдельно за каждым объектом. Независимо от учетной политики организации, для зданий его необходимо применять обязательно. Основой начисления выступает их начальная стоимость.
2. Нелинейный.

Линейный способ описан выше (пример №1).

При применении нелинейного метода:

1. Сумму амортизации следует рассчитывать по комплексу зданий, а не по каждому в отдельности.
2. За основу берется, остаточная стоимость ОС, а не первоначальная. Их суммарная оценка ежемесячно уменьшается на начисленный размер износа.

Амортизационные отчисления (А) определяется так:

А = Со · На, где:

Со – остаточная стоимость комплекса зданий;

На – норма амортизации.

Размер последней составляет:

Группа амортизацииНорма, %43,8052,7071,3081,0090,80100,70

Пример № 2. Суммарная остаточная стоимость зданий седьмой группы составляет на первое число года 15 млн. руб. Для 7-ой группы ОС норма амортизации – 1,3%.

Рассчитаем сумму амортизации:

• Январь 15 000 000 · 1,3/100 = 195 тыс. руб.
• Февраль (15 000 000 – 195 0000) · 1,3/100 = 14 805 000 · 1,3/100 = 192 465
• Март (14 805 – 192 465) · 1,3/100 = 14 612 535 · 1,3/100 = 189 963

Остаточная стоимость группы зданий на начало второго квартала составит:

14 612 535 – 189 963 = 14 422 572 руб.

Дальнейший расчет проводится точно так же.

Нелинейным способом стоимость зданий списывается намного быстрее, чем линейным. Сумма составит 35-40% уже за первый год эксплуатации активов.

Важно! Метод удобно применять в организациях, предпочитающих амортизацию ускоренную.

Читайте также:  Как начисляется налог на прибыль при учете процентов по займу: основные правила, контролируемые сделки

Как определить, к какой амортизационной группе относится здание?

У всех Основных фондов, в том числе недвижимости, есть группа амортизации. Эта классификация отражается в документах ОС и ОКОФ. Для определения конкретной амортизационной группы, необходимо знать следующую информацию про нежилой объект собственности:

• Срок его полезного использования — необходим документ с датой ввода помещения в работу.
• Срок полезного действия — время, пока объект основного средства может служить целям деятельности налогоплательщика.

Согласно Классификатору нежилые недвижимые объекты и помещения относятся к 7 группе, если они:

• каркасные;
• глинно-битные;
• саманные;
• панельные;
• деревянно-металлические;
• контейнерные;
• из дерева.

Срок полезного действия — 15-20 лет включительно. К группе номер 8 с полезным сроком действия 20-25 лет относятся:

• помещения с облегченной каменной кладкой;
• брусчатые;
• рубленые;
• бревенчатые;
• с наличием кирпичных и деревянных столбов.

К 9 группе относятся преимущественно различные хранилища для фруктов и овощей со сроком полезного действия 25-30 лет. Они обычно сделаны из камня, с железобетонными колоннами, такими же перекрытиями.

Все остальные здания, более крепкой конструкции, относятся к 10 группе. Они должны иметь крепкую долговечную конструкцию, а материалы используемые при постройке — железобетон и металл.

Блок контейнеры – движимое или недвижимое имущество?

09.11.2021

Еще перед оформлением покупки бытовки владельцу следует уточнить для себя вопрос, являются ли блок-контейнеры движимым или недвижимым имуществом.

Это необходимо для регистрации здания в Реестре недвижимости, обложения налогом на имущество, определения группы амортизации. Исключением является постройка в саду, на которую не нужен проект.

Оптимальным вариантом традиционно являются блок контейнеры для дачи полной заводской готовности.

Относятся ли блок-контейнеры к объектам капитального строительства?

Несмотря на то, что блок-контейнеры и состоящие из них модульные здания эксплуатируются в качестве жилых, административных и промышленных зданий, они не относятся к объектам капитального строительства.

Для этих построек существует отдельная категория – временные сооружения и здания. Их создали специально для обеспечения инфраструктуры вахтовых поселков, обеспечения технологических процессов строительства, ремонта и реставрации объектов капстроительства первичного и вторичного фонда.

Здание не удовлетворяет требованиям категории капитальной постройки при наличии факторов:

• постройка предназначена для частых переездов между объектами
• при демонтаже ограждающих/несущих конструкций и повторной сборке на новом месте эксплуатации сохраняется их несущая способность, прочность и пространственная жесткость силового каркаса

Другими словами, если несоразмерного ущерба при транспортировке блок-контейнера ему не наносится, то конструкция относится к зданию/сооружению временному. Ее не нужно вносить в Реестр недвижимого имущества и регистрировать в соответствующих инстанциях. Очень удобен для застройщика блок контейнер Север с профессионально выполненной теплоизоляцией.

Правовыми документами для этого служат:

• Федеральный закон ФЗ 381 о торговой деятельности
• Сборник сметирования ГСН 81-05-01
• Кодекс градостроительный ГрК РФ (статья 1)
• Приложение к постановлениям правительства Москвы ПП 1139

Объекты капстроительства по умолчанию предназначены для бессрочной эксплуатации на одном месте. Именно этого статуса лишено модульное и мобильное здание, время эксплуатации которого на каждом объекте поддается исчислению.

Читайте также:  Где получить справку об отсутствии задолженности по ЖКХ?

В какую категорию недвижимости попадают блок-контейнеры

Согласно существующему законодательству РФ блок-контейнер, эксплуатируемый обособленно или становящийся сборочной единицей модульного здания, является движимым имуществом. Например, стандарт ГОСТ 25957 от 1983 года указывает на признаки, по которым классифицируются движимые постройки, здания, сооружения:

• тип – сборно-разборный, так как и модульное здание, и его отдельную сборочную единицу – блок-контейнер можно разобрать, переместить на другой объект и собрать без ущерба
• функционал – предназначены мобильные постройки для возведения объектов капстроительства, организации технологических процессов предприятия по выпуску продукции, проживания рабочих и вахтовиков, складирования технических и материальных ценностей
• режим эксплуатации – временный

Поэтому бюро ФГУП, в котором хранится техническая документация на недвижимое имущество, откажет в регистрации мобильному зданию.

Внутри своей категории модульные и временные сооружения делятся на группы:

• титульные – используются многократно, обладают высоким эксплуатационным ресурсом
• нетитульные – одноразовые постройки, для транспортировки не предназначенные

Выпускают сборно разборный блок контейнер промышленным способом, поэтому он относится к первой группе, является титульным.

В какую амортизационную группу попадают бытовки?

На основании реального полезного эксплуатационного ресурса сформирована амортизационная группа блок контейнеров – активы нематериальные, средства – основные. В ней существуют подгруппы следующего вида:

• жилища
• здания
• хозяйственный и производственный инвентарь
• машины и оборудование
• передаточные устройства и сооружения

Создано понятие «группа амортизации БК» для бухгалтерского и налогового учета, так как позволяет вычислить сотрудникам строительных организаций налог на прибыль.

Всего в налоговом кодексе России указано 10 амортизационных групп по времени полезного использования. Блок контейнеры входят в 5 группу (7 – 10 лет), реже относятся к 6 группе (10 – 15 лет). Обычно бытовки проводят по ОКОФ коду 11 0000000, позиционируя их, как «Здания передвижные и сборно-разборные, кроме жилых».

Можно ли узнать срок износа объекта?

Сроки амортизации должен определить сам собственник, исходя из учета классификации основных средств.

Сам период амортизации определяется как количество лет использования конкретного объекта. Он зависит от множества факторов, поэтому все цифры в законодательстве являются приближенными значениями.

Чтобы примерно произвести расчеты периода эксплуатации нежилого помещения, необходимо знать такие параметры:

1. Срок службы основных конструктивных элементов помещения.
2. Как объект эксплуатируется. От этого зависит уровень износа здания.

Что касается конструктивных элементов объекта, то цифры для подсчета такие:

• полы из паркета — 50 лет;
• фундамент из бетона — 125 лет;
• кровельное керамическое покрытие — 80;
• деревянные перекрытия — 60;
• стены из кирпича — 125.

Это не все цифры, полный перечень можно найти в специальных документах.

После оценки технического состояния определяется степень износа здания:

• хорошее состояние — до 10%;
• вполне удовлетворительное — 11-20%;
• удовлетворительное — 21-30%;
• не вполне удовлетворительное — 31-40%;
• неудовлетворительное — 41-60%;
• ветхое — 60-80%;
• аварийное — больше 80%.

Для уточнения срока амортизации зданий необходимо обращаться к Классификатору и учитывать Постановление Правительства от 01.01.2002 № 1, п. 1 ст. 258 НК РФ. Именно эти документы регулируют расчёт срока амортизации нежилых объектов.

Для определения процента износа помещения необходимо пригласить специалистов, которые проведут исследования.

Эта экспертиза включает в себя:

1. визуальный осмотр здания;
2. техническое обследование физического износа;
3. анализ проб и исследований в лаборатории;
4. проверка проектно-сметной документации и ее составление в случае перепланировки;
5. заключительный акт о состоянии помещения.

Затем производится оценка морального износа здания с учетом оценки рынка недвижимости на момент произведения расчетов. На основе всех данных определяется срок эксплуатации объекта.

СПИ при смене собственника

Объект недвижимости может сменить хозяина и попасть в руки нового собственника уже неновым. Как устанавливать срок полезного использования в этом случае?

Нужно правильно установить износ, а отсюда и вычислить период отчисления амортизации. Это нужно делать отдельно для налогового и бухгалтерского учета.

СПИ объектов б/у для налогового учета

Налоговое законодательство РФ предусматривает возможность снизить СПИ ненового объекта недвижимости на тот срок, в течение которого оно использовалось бывшим владельцем (п. 7 ст. 258 НК РФ). Это время легко определить по сопроводительной документации (акту приема-передачи ОС-1а) при приобретении основного средства.

ВАЖНО! Если по документам установить этот срок не получается, то уменьшить СПИ законодательно невозможно. Даже если такое подтверждение есть, уменьшение СПИ не обязательно.

Если документального подтверждения эксплуатации здания не имеется, оно с точки зрения налогового учета будет считаться новым. Для определения его СПИ следует применять вышеприведенный алгоритм.

Это важно знать: Обязанности ТСЖ перед жильцами многоквартирного дома

Если приобретено здание и сооружение, бывшее в эксплуатации уже более 30 лет, оно волне может оказаться самортизированным полностью. В этом случае новый владелец оценивает состояние объекта по правилам техники безопасности и устанавливает для него разумный СПИ по своему усмотрению.

Читайте также:  Счет 80 «Уставный капитал»: быстрый справочник

СПИ неновых объектов для бухучета

Здесь не существует законодательных регламентов, кроме прописанных в учетной политике самой организации. Устанавливая СПИ для бухучета, собственник может:

• следовать требованиям Классификации (дублировать налоговый учет);
• всесторонне оценив объект, установить иной целесообразный срок.

Как рассчитать?

Существует несколько методов начисления амортизации в налоговом учете. Они имеют свои особенности и различия, но на первом этапе необходимо рассчитать первоначальную стоимость объекта.

Первоначальная стоимость объекта

Первоначальная стоимость здания рассчитывается из нескольких параметров. В первую очередь — сумма на приобретение или постройку данного объекта. К ней прибавляется сумма, которая потрачена на доведение нежилого помещения до нормального состояния, пригодного для необходимой эксплуатации.

В эту цифру не входят НДС и акцизы, кроме отдельных случаев исключения, которые прописаны в НК РФ. Если объект был получен безвозмездным путем, то его стоимость необходимо определить при помощи независимой экспертизы.

Есть отдельные случаи, когда первоначальная стоимость может измениться. К ним относятся:

• достройка и коренная модернизация помещения;
• частичный снос;
• реконструкция.

Методы начисления

Существует несколько способов расчета и начисления суммы амортизации в налоговых отчетах. Первый способ — уменьшаемого остатка. Для этого расчета нужно знать следующие данные:

1. Остаточную стоимость конкретного объекта на первое число месяца.
2. Норма амортизации.
3. Ускоряющий коэффициент.

Остаточную стоимость в таком случае делят на количество месяцев, которые остались до конца СПИ.

Формула расчета выглядит следующим образом:

А = (Р0 – Р1)*N, где:

• Р0 — стоимость помещения.
• Р1 — амортизация за предыдущий год.
• А — амортизация за текущий год.
• N — норма амортизации (это 100% деленное к количеству лет СПИ).

Пример: СПИ равен 25 годам. Значит норма амортизации в год — 4%. Стоимость нежилого объекта равна 28 млн рублей. Первый год амортизации равен 28 млн:25 = 1 млн 120 тысяч рублей. На следующий год сумма амортизации будет такая:

(28 млн-1 млн 120 тысяч) х 0.04= 1 млн 115 тысяч 520 руб. Такие начисления будут производиться ежегодно, пока стоимость здания полностью не спишется.

При линейном методе подсчета стоимость амортизации за прошлый год не учитывается. Формула в таком случае выглядит следующим образом: А = Р0 *N.

В итоге начисляется каждый год одна и та же цифра. В нашем случае это 28 млн х 0.04 =1 млн 120 тысяч.

Срок полезного использования

При определении СПИ зданий и помещений необходимо учитывать:

• сколько ожидается использование объекта в связи с его производительностью;
• ожидаемый износ в зависимости от режима использования сооружения;
• нормативно-правовые и прочие ограничения, накладываемые на объект.

Это все регламентируется п. 20 ПБУ 6/01. Также разрешено использовать Классификатор основных средств. СПИ устанавливается предприятием самостоятельно на основе данных, когда здание было введено в эксплуатацию. В качестве подтверждения нужно использовать документы, где указана данная дата.

Каков срок полезного использования зданий и сооружений

Серьезные инженерные коммуникации, такие как здания и сооружения, как правило, служат в качестве основных средств долго: годами и десятилетиями. Они медленно утрачивают свойства, полезные для эксплуатации. Но понятие «долго» весьма неопределенно. В каждом конкретном случае срок полезного использования (СПИ) может сильно различаться. Как именно установить данный срок и правильно это оформить документально, на какие позиции обратить внимание при регламентировании, читайте в этой статье.

Общие правила для учёта

Есть общие правила на которые необходимо ориентироваться бухгалтеру при начислении амортизации нежилого помещения и нежилого здания. К ним относятся:

• начисления происходят ежемесячно в размере 1/12 суммы от той, что посчитана на текущий год;
• в течение СПИ начисление амортизации не приостанавливается;
• начисление прекращается с первого числа следующего месяца за тем, когда была полностью погашена сумма стоимости основного средства или его снятия с бухучета компании.

Все подробно описано в инструкции №157 Н.

Срок полезного использования здания

Организация приобрела здание, бывшее в эксплуатации. Есть выписка из технического паспорта БТИ, согласно которой год постройки — Предыдущий собственник — индивидуальный предприниматель, применяющий УСН. Из документов, содержащих данные для определения фактического срока эксплуатации здания предыдущими собственниками, есть договор купли-продажи, акт приема-передачи не по форме ОС-1 и выписка из технического паспорта БТИ. Здание относится к ой группе Классификации основных средств. Способ начисления амортизации — линейный.

Отображение в бухгалтерском балансе

Амортизация по закону должна начисляться на кредит счета 02 (амортизация ОС).

По дебету амортизация может отражаться на счете 25 — общепроизводственные или счете 26 — общехозяйственные расчеты. Все зависит от конкретной цели использования. Например, на счете 25 фиксируются цеха и другие помещения, которые принимают участие в производстве. На счете 26 — офисы и помещения для управленцев.

Если ОС используется в создании нового ОС, то его амортизацию начислят в строку необоротных активов 1190. В бухгалтерском балансе амортизация учитывается в строке прочие расходы 2350 или в строке коммерческие расходы, если помещение регулярно сдают в аренду.

ДебетКредитОперация20,2302Начислена амортизация по ОС, которые участвуют в производстве.2502Амортизация ОС, которые используются для общепроизводственных необходимостей.2602Амортизация ОС для общехозяйственных нужд.4402Амортизация ОС, которые участвуют в торговле.0201Процесс списания накопленной амортизации по выбывшему объекту.8302Увеличение суммы амортизации при дооценке нежилого помещения.0291/1Уменьшение суммы при уценке нежилого здания.

Начисление амортизации помогает снизить убытки владельцев компании и акционеров из-за устаревания и негодности нежилого объекта. При этом важно учитывать срок полезного использования, а также стоимость помещения. СПИ можно рассчитать самостоятельно или обратиться к специальному Классификатору, где в зависимости от материала и конструкции здания указан его СПИ.

Особенности СПИ для определенных объектов недвижимости

Каждое здание и сооружение обладает набором уникальных характеристик, влияющих на срок его возможного использования в качестве основного средства. Но есть некоторые особенности, которые позволяют сгруппировать объекты для установки адекватного СПИ. Рассмотрим самые распространенные типы зданий и сооружений с точки зрения отнесения их к той или иной амортизационной группе.

Кирпичные постройки

Кирпич – очень прочный и долговечный материал, мало подверженный износу. Здания, построенные из него, исправно служат многие десятилетия, ничуть не теряя в значимых характеристиках. Будь то жилые дома или иные сооружения, их СПИ будет самым долгим из предусмотренных в таблице Классификации. Рубрикатор предусматривает для них 10 группу, по которой можно установить любой срок свыше 30 лет. Какой именно, организация вправе определить сама.

Если в здании кирпичные только колонны, столбы или перекрытия, его срок полезного использования сокращается и составит уже только 20-25 лет, согласно требованиям 8 амортизационной группы.

Гаражи

Их строят из различных материалов, в зависимости от этого и устанавливается амортизационная группа. Чаще всего это 4 (металлические нежилые сооружения), СПИ по этой группе составит 5–7 лет. Если гараж из кирпича, его можно отнести к 8 группе (не к 10, так как стены будут облегченной кладки), и СПИ будет выбираться из интервала 20-25 лет.

Данный вид сооружений не относится к жилым: там не планируется круглосуточное пребывание. Если школа капитальная, ее чаще всего относят к 10 группе: эти сооружения служат более 30 лет.

Свежие материалы

• Сбербанк кадровые перестановки На официальном портале Сбербанка появилось сообщение об изменениях в составе руководства банка. Должность старшего вице-президента…
• Промышленный образец срок действия Новая редакция Ст. 1363 ГК РФ 1. Исключительное право на изобретение, полезную модель, промышленный образец…
• Налоговая 75 личный кабинет Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц и личный кабинет налогоплательщика юридического лица, как подключиться и…

Срок амортизации нежилого помещения

Продолжим использовать данные примера. Нежилое помещение, право собственности на которое пока еще не перешло к предприятию (до момента его государственной регистрации), в целях бухгалтерского учета по состоянию на 1 января 2002 года числится на счете капитальных вложений. Однако для налоговых целей, в соответствии с пунктом 8 статьи 258, основные средства «включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав». Поэтому предприятие должно рассчитывать амортизационные отчисления на помещение и включать их в состав налоговых расходов (по новым правилам) уже с 1 января 2002 года, независимо от того, какой датой будет внесено в Единый государственный реестр его право собственности на данный объект недвижимости.

Рекомендуем прочесть: Какая амортизационная группа предусмотрена для дверей

К какой амортизационной группе можно отнести нежилое помещение с целью исчисления налога на прибыль

В то же время новому владельцу предстоит непростая задача определить срок полезного использования данного объекта, причем этот срок не может быть меньше 30 лет. Справочно обратясь к постановлению СМ СССР от 22 октября 1990 г. N 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», обнаруживаем, что для подобных зданий (высотой более двух этажей, не имеющих особокапитальных характеристик, то есть классифицированных шифром 10001) нормативный срок службы был установлен в 100 лет (1% амортизации в год). Однако на основании каких документов предприятие может принять конкретный срок полезного использования приобретенного помещения из промежутка от 30 до 100 лет, НК РФ не устанавливает.

Продолжим использовать данные примера. Нежилое помещение, право собственности на которое пока еще не перешло к предприятию (до момента его государственной регистрации), в целях бухгалтерского учета по состоянию на 1 января 2002 года числится на счете капитальных вложений. Однако для налоговых целей, в соответствии с пунктом 8 статьи 258, основные средства «включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав». Поэтому предприятие должно рассчитывать амортизационные отчисления на помещение и включать их в состав налоговых расходов (по новым правилам) уже с 1 января 2002 года, независимо от того, какой датой будет внесено в Единый государственный реестр его право собственности на данный объект недвижимости.