- Объем бремени
- «Коммунальные» взаимоотношения арендодателя и нанимателя помещения
- Как оформить компенсацию коммунальных услуг
- Особенности оформления договора
- Особенности налогового учета платежей
- Существенные условия договора
- Налогообложение
- Компенсация коммунальных расходов: руководство для арендодателя
- Ближайшие бесплатные вебинары
Объем бремени
Коммунальные платежи – обязательные счета, выставляемые гражданам и ЮЛ ресурсоснабжающими организациями в соответствии с объемом потребления предложенных благ.
Законодательный регламент устанавливает обязанность по своевременному исполнению обязанности перед поставщиком ресурса.
В объем коммунального бремени включены платежи за:
- Горячее/холодное водоснабжение;
- Центральное отопление;
- Газ;
- Электроэнергию;
- Водоотведение (канализационные стоки);
- Услуги содержания общего имущества управляющей компанией, в том числе:
- Вывоз сухого мусора, ТБО;
- Текущий ремонт помещений общего пользования;
- Уборка придомовой территории;
- Благоустройство подъездов, придомовой площади;
- Взносы на капитальный ремонт.
«Коммунальные» взаимоотношения арендодателя и нанимателя помещения
Обычаи делового оборота свидетельствуют о том, что в вопросе коммунального бремени арендодатель и арендатор руководствуются следующими принципами:
- Заплатил только за то, что потребил;
- Платежи фиксированного размера – обязанность собственника помещения;
На практике, отношения между контрагентами по договору аренды складываются так, что владелец площади часто соглашается с исполнением бремени по платежам, которые возникают вне зависимости от того, проживает ли кто-то в помещении или нет (отопление, услуги управляющей организации, капитальный ремонт). В то время, как на нанимателя ложится лишь обязанность по погашению счетов за фактически потребленный ресурс, условно говоря, в натуральном виде, а это:
Читайте также: Расходы в виде процентов в налоговом учете: зимние изменения
- Электроэнергия;
- Вода (холодная/горячая);
- Газ;
- Водоотведение.
Однако Гражданский кодекс РФ закрепляет совсем иные положения. Согласно ст. 616 указанного нормативного акта, наниматель помещения, при заключении соглашения об аренде, принимает на себя обязательства по:
- Обеспечению сохранности имущества;
- Проведению текущего ремонта помещения;
- Оплате расходов за содержание.
Вышеназванные пункты дают основания для вывода о возможности истребования с арендатора всех расходов, связанных с использованием предмета арендных отношений, в объем которых включены и коммунальные платежи.
Как оформить компенсацию коммунальных услуг
Условие о возложении расходов по текущему содержанию недвижимости на арендатора прописывается в договоре. Юридической основой является ст. 616 ГК РФ. При этом коммунальная плата может входить в стоимость аренды либо удерживаться дополнительно. Распространение в практике получил второй вариант как наиболее справедливый.
При составлении контракта стороны вправе выбрать одно из трех решений:
- Арендатор заключает договор с коммунальными службами напрямую. Простым этот способ выглядит только в теории. Так, обязательными условиями заключения сделки ст. 539 ГК РФ называет наличие принимающего устройства и надлежащий учет потребляемой энергии. Подтверждать право собственности на оборудование не нужно (постановление Центрального окружного ФАС по делу № А35-1883/02С9). Договор на водоснабжение и отвод канализационных стоков оформляется с опорой на постановление № 644. К заявке на подключение достаточно приложить документ о законности пользования недвижимостью. Аналогичные правила устанавливает и постановление Правительства РФ № 808 (теплоснабжение). Коммунальная служба обязана заключить договор с арендатором. Однако на практике заявки зачастую отклоняют. Поставщики коммунальных услуг не заинтересованы в сотрудничестве с временными владельцами. Отношения с собственниками кажутся им менее рискованными. Кроме того, подписанию соглашения предшествует длительная и дорогостоящая процедура (оформление технических условий, освидетельствование счетчиков, составление актов разграничения ответственности, прочее).
- Арендатор оплачивает фиксированную сумму. Стороны вправе утвердить размер регулярного взноса, который будет покрывать издержки собственника на текущее содержание помещения. Размер такого платежа может быть любым. В этом случае расчеты ведутся между участниками. Фактическая стоимость потребленных ресурсов значения не имеет. Собственник недвижимости самостоятельно оплачивает счета коммунальных служб. Минус схемы очевиден. Менять фиксированную арендную плату разрешено не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Если тарифы на потребляемые ресурсы вырастут, собственник понесет убытки.
- Арендатор возмещает реальные затраты. Это наиболее прогрессивная форма расчетов. При наличии такого условия ни одна из сторон не рискует понести убытки. Собственник оплачивает коммунальные услуги по показаниям счетчиков. Арендатор же компенсирует реальные издержки. Условие о переменной части вознаграждения участники включают в текст договора (Информационное письмо ВАС РФ № 66 (пункт 11)). В этом случае систематические изменения арендной платы будут законными и обоснованными. Контрагенты рассчитываются на основании расходных документов. По требованию арендатора собственник предъявляет квитанции коммунальных служб. Прямого предписания о соблюдении порядка в нормативных актах нет. Обязанность устанавливается договором. При уклонении партнера от документального обоснования расчета встает вопрос о неосновательном обогащении.
Схемы могут использоваться применительно к нежилым помещениям, квартирам, частным домам, земельным участкам. Тип недвижимости не влияет на порядок расчетов.
Арендная плата не может состоять только из компенсации коммунальных расходов. Цена, как существенное условие, окажется несогласованной. Стороны рискуют столкнуться с последствиями признания сделки незаключенной. Соответствующие разъяснения дал ВАС РФ в информационном письме № 66 (пункт 12).
Оформление договора о коммунальном обслуживании со сторонними юридическими лицами не допускается. Обязательным условием заключения соглашения является законное использование объекта. Документально подтвердить такое право способен либо собственник, либо арендатор. Составление фиктивного договора грозит признанием соглашения недействительным и возложением задолженности за потребленные ресурсы на номинального владельца. При принятии затрат по такой сделке к учету могут возникнуть проблемы с налоговой службой.
Особенности оформления договора
При формировании условий договора стороны гражданского оборота имеют равные права, поэтому, в зависимости от консенсуса, указание на несение арендатором полного коммунального бремени может отражаться:
- В тексте самого договора аренды (социального найма);
- В дополнительном соглашении, выступающем неотъемлемой частью основного договора (вариант считается наиболее предпочтительным, поскольку позволит более детально осветить порядок исчисления и сроки внесения платежей).
Особенности:
- Договор аренды с условием о возложении на арендатора коммунального бремени по недвижимому объекту оформляется по следующим правилам:
- Простая письменная форма (нотариальная – по желанию участников соглашения);
- Обязательное отражение существенных условий (предмет, срок аренды и прочее);
- По одному экземпляру для каждой стороны;
- Поскольку договор с ресурсоснабжающими организациями заключается на имя собственника помещения, то компетентный орган выставляет счета по текущим расходам на его имя и адрес. В случае, если адрес отсылки платежных уведомлений не совпадает с местом оказания услуг, владелец предмета аренды должен своевременно предоставить обязанному контрагенту (нанимателю помещения) соответствующие квитанции;
- Если в документе указаны фиксированные суммы по коммунальным услугам, то целесообразно включить в текст условие о периодической индексации выплат, которые проводятся самим поставщиком ресурсов;
- Расчет издержек по коммунальному содержанию жилья может устанавливаться одним из следующих способов:
- На основании показаний индивидуальных приборов учета;
- В виде фиксированной величины, исчисляемой в пропорциональном соотношении с площадью предмета аренды;
- В смешанном виде (плавающие и фиксированные платежи);
- Порядок уплаты коммунального бремени может осуществляться по такому алгоритму, как:
- Предоставление требуемых платежей непосредственному собственнику помещения для исполнения им обязанности перед ресурсоснабжающей организацией самостоятельно;
- Внесение необходимой суммы в пользу поставщика благ самим арендатором и последующее ознакомление с чеками/квитанциями арендодателя.
Особенности налогового учета платежей
Расходы по платежам будут признаны только тогда, когда они являются экономически обоснованными. Под экономической обоснованностью понимается направление трат на непосредственные нужды компании. В конечном итоге эти траты должны приносить доход организации. К примеру, обоснованными расходы будут в том случае, если они идут на оплату коммунальных услуг, нужных для производственных потребностей. Траты не будут обоснованными тогда, когда, к примеру, компания оплачивает коммунальные услуги независимого от нее учебного заведения. В последнем случае платежи не фигурируют при определении налоговой базы.
Траты могут признаваться в составе прямых или косвенных расходов.
Если фирма заключила соглашение со снабжающим органом напрямую, платежи на основании пункта 1 статьи 254 НК РФ признаются материальными расходами.
Последние же являются на основании пункта 1 статьи 318 НК РФ прямыми затратами.
Если за услуги платит арендодатель, а арендатор возмещает затраты, расходы признаются в структуре прочих трат на основании пункта 1 статьи 264 НК РФ. Прочие расходы считаются косвенными. Они сокращают базу по налогу на прибыль в ныне идущем периоде. Прямые расходы необходимо распределять между незаконченным производством и проданной продукцией. Косвенные траты, в свою очередь, в незаконченном производстве не остаются.
Также выплаты по коммунальным услугам могут включаться в арендную плату. В данном случае они будут включаться в состав трат по налогу на прибыль исходя из указаний пункта 10 статьи 264 НК РФ. Прямыми или косвенными будут расходы, входящие в арендную плату? Однозначного ответа на этот вопрос в нормативных актах не дано. Поэтому отнесение платежей к прямым или косвенным должно регулироваться учетной политикой. Возможность устанавливать порядок в учетной политике обусловлена пунктом 4 статьи 252 НК РФ. Траты признаются на основании этих документов:
Читайте также: Методы распределения косвенных затрат в 1С 8.3: пошагово для начинающих
- Соглашение с поставщиками ресурсов.
- Договор аренды.
- Платежные бумаги, устанавливающие факт совершения платежа.
Период отнесения платежей к расходам зависит от периода, указанного в первичной документации.
Существенные условия договора
Чтобы договор аренды с компенсацией услуг по коммунальным счетам обрел юридическую силу, стороны правоотношений должны отразить в его содержании все существенные условия. К таковым относятся:
- Предмет аренды (описание индивидуальных признаков помещения);
- Стоимость аренды помещения;
- Цена коммунальных услуг;
- Алгоритм расчета коммунального бремени;
- Расчетный период;
- Действующие тарифы;
- Последняя дата внесения ежемесячного (реже ежеквартального) платежа;
- Порядок исполнения обязанности по компенсации потребленных ресурсов:
- Лично на руки собственнику в натуральном виде;
- Путем безналичного перевода на карту арендодателя;
- Напрямую в адрес непосредственного поставщика услуг;
- Срок действия соглашения;
В качестве дополнительных уточняющих условий целесообразно отразить:
- Права и обязанности контрагентов;
- Порядок разрешения возможных спорных ситуаций;
- Ситуации форс-мажор;
- Исключительные условия, позволяющие расторгнуть договор в одностороннем порядке;
- Платежные реквизиты сторон.
Налогообложение
Извлечение прибыли от сдачи недвижимости в аренду становится основанием для уплаты налога в казну государства.
Доходы, вытекающие из арендных отношений, в объем которых включено условие об удовлетворении нанимателем коммунального бремени, облагаются налогом с некоторыми особенностями, в частности:
- Налоговая база по сбору – цены, указанные в договоре аренды или приложении к нему;
- Арендодателю не придется уплачивать НДС;
- Если арендодателем выступает организация, то доходы от аренды и дополнительные компенсационные платежи от арендатора по коммунальному бремени должны отражаться в финансовом отчете по одному из следующих способов:
- Доходы в виде выручки от реализации;
- Внереализационные расходы, приходящиеся на содержание жилья.
- Если в договоре найма помещения указана одна сумма, включающая как услуги по предоставлению площади, так и величину компенсации по коммунальным издержкам, то у арендодателя, при уплате налога, возникает право на применение вычета (уменьшение налогооблагаемой базы на величину расходов – коммунальных платежей).
НДС по арендным отношениям с включением платы за коммунальное бремя не взимается, поскольку владелец помещения выступает лишь посредником между ресурсоснабжающей организацией и фактическим потребителем услуги (арендатором). То есть, первый не занимается перепродажей коммунального блага, а только компенсирует собственные издержки, возникающие на фоне триады прав на недвижимый объект. Указанные платежи не являются обогащением арендодателя, поэтому и не признаются выручкой.
Исключение составляют те случаи, когда недобросовестный арендодатель использует компенсационные суммы по коммуналке для удовлетворения собственных потребностей, то есть занижает/скрывает истинный размер налогооблагаемой базы (не включение суммы в состав внереализационной сметы – если арендодатель ЮЛ). Тогда возникает правомочие на проведение проверки уполномоченным фискальным органом или обращение к компании-аудитору.
Компенсация коммунальных расходов: руководство для арендодателя
В условиях, когда организация сдает в аренду часть своих площадей, она же (вместо арендатора) производит расчеты с поставщиками коммунальных и других услуг, необходимых для обеспечения деятельности учреждения. Как правило, порядок возмещения арендаторами части коммунальных платежей оговаривают отдельно. О том, как арендодателю правильно оформить, учесть суммы возмещения коммунальных платежей и какие налоги заплатить, читайте далее.
Компенсацию арендатором коммунальных платежей, платы за услуги связи можно оформить одним из следующих способов:
1. Установить в договоре аренды арендную плату, состоящую из фиксированной и переменной частей, что соответствует положениям ст. 614 ГК РФ. Переменная часть арендной платы может включать платежи, величина которых основывается на расходах, понесенных арендодателем в связи с имуществом, сданным в аренду. В такой форме стороны договора согласовывают компенсацию арендатором, например, налога на имущество, земельного, транспортного налогов, коммунальных платежей по арендованному имуществу. Условия договора аренды могут включать компенсацию таких услуг, как горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, плату за телефон и за пользование Интернетом.
2. Предусмотреть компенсацию в отдельном договоре сверх фиксированной суммы арендной платы, установленной договором аренды.
Важно запомнить
Коммунальные платежи могут входить в фиксированную сумму арендной платы. В этом случае арендодатель производит предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи. Порядок отражения операций в бухгалтерском учете идентичен порядку учета арендной платы у арендодателя.
Арендодатель определяет порядок расчета коммунальных платежей, подлежащих оплате арендатором. Расчет может осуществляться:
·на основании показаний отдельно установленных счетчиков;
Читайте также: Счет 44 в бухгалтерском учете: проводки, субсчета и примеры для чайников
·пропорционально занимаемым арендатором площадям;
·пропорционально мощности приборов, установленных на арендованных площадях.
Арендодатель перечисляет поставщикам услуг плату за коммунальные услуги, арендатор, в свою очередь, возмещает арендодателю расходы после предоставления документов, подтверждающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату.
Порядок отражения в бухгалтерском учете арендодателя хозяйственных операций по возмещению платы за коммунальные услуги и услуги связи приведен в журнале.
Операции по передаче электроэнергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации услуг для целей налогообложения НДС, поскольку арендодатель сам не оказывает (не производит) услуги.
На основании п. 1 ст. 539 ГК РФ абонентом энергоснабжающей организации является арендодатель, с которым заключен договор энергоснабжения. Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5905/98, где сказано, что абонентом является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию. Кроме того, согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99 арендодатель не может являться энерго-снабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у этой организации.
Важно запомнить
Поскольку правила договора энергоснабжения применяются к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, тепловой энергией, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ), то и в этих случаях арендодатель не является снабжающей организацией. Поэтому операции по поставке (отпуску) любых коммунальных услуг, совершаемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров (работ, услуг) и, как следствие, объектом налогообложения НДС.
Таким образом, арендодатель фактически осуществляет функции по сбору коммунальных платежей от арендатора и перечислению их организациям, оказывающим коммунальные услуги, т. е. является посредником. Речь идет не о перепродаже коммунальных услуг арендаторам, а о компенсации затрат арендодателя по их оплате.
Следовательно, арендодатель не должен выставлять арендатору счета-фактуры на суммы потребляемых им коммунальных услуг. Арендатор компенсирует стоимость потребленных услуг с учетом НДС. При получении счетов-фактур от поставщиков коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету только ту сумму НДС, которая будет приходиться на услуги, потребленные непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности. Аналогичные разъяснения даны в письме Минфина России от 03.03.2006 № 03-04-15/52.
Порядок налогообложения налогом на прибыль сумм компенсации коммунальных платежей, поступивших арендодателю от арендатора, является неоднозначным.
По мнению Минфина России, такие суммы должны учитываться в составе внереализационных доходов в соответствии с положениями ст. 250 НК РФ (письма Минфина России от 24.03.2009
№ 03-03-05/47, от 27.12.2007 № 03-0306/4/158). Расходы учреждения по оплате коммунальных услуг при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях налогообложения прибыли.
Анализ арбитражной практики позволяет сделать вывод о том, что позиция Минфина России не является бесспорной (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.03.2007 № А74-3165/06-Ф02-1481/07).
ВАС РФ в своем Определении от 29.01.2008 № 18186/07 также указал, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя. В данном случае компенсируются расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расходами собственника — они не приводят к уменьшению его экономических выгод, т. к. компенсируются арендатором.
По мнению автора, полученная от арендатора компенсация расходов по оплате коммунальных услуг не приводит к увеличению доходов арендодателя, соответственно, не учитывается при исчислении налога на прибыль ввиду отсутствия объекта налогообложения (ст. 247 НК РФ). В таком случае и оплата коммунальных услуг, перечисленная учреждением с лицевого счета снабжающим организациям, не учитывается для целей исчисления налога на прибыль, т. к. фактически является расходами арендатора.
Однако если учреждение примет решение не включать в состав внереализационных доходов суммы компенсации коммунальных платежей, полученные от арендаторов, нельзя полностью исключить возможность возникновения споров с налоговым органом.
Ближайшие бесплатные вебинары
- 23.08.2021
Дробление бизнеса 2021: законность, ошибки, ответственность - 25.08.2021
Пять способов взыскать долг: все о дебиторской задолженности - 26.08.2021
Обзор самых важных налоговых споров-2021. На что обратить внимание